Le paysage immobilier français est en pleine transformation suite au reclassement de 208 villes et communes au titre du zonage ABC, officialisé par l'arrêté du 2 octobre 2023. Ce remaniement du zonage Pinel, en vigueur depuis peu, entraîne des modifications significatives qui méritent d'être examinées de plus près.
Origine du Zonage ABC
Le zonage du territoire français est apparu pour la première fois en 2003 dans le cadre du dispositif Robien. Intégré à l'article D304-1 du code de la construction et de l'habitation, le zonage ABC a pour objectif de diviser le pays en cinq zones géographiques distinctes (A, A bis, B1, B2 et C) en fonction du niveau de tension du marché immobilier.
Ces zones sont réparties en deux catégories :
- Les zones "tendues" : A, A bis et B1.
- Les zones "détendues" : B2 et C.
Le respect de ce zonage est une condition clé dans de nombreux dispositifs de défiscalisation, dont la loi Pinel.
Zoom sur le Zonage Pinel en 2023
Le périmètre d'application de la loi Pinel se limite à trois zones déterminées par le gouvernement : les zones A, A bis et B1. Ces zones correspondent à des territoires où la demande de logements est supérieure à l'offre.
- La zone A bis couvre la ville de Paris, la petite couronne, les Hauts-de-Seine, ainsi que des villes prisées des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- La zone A inclut les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de l'Île-de-France, les villes de la Côte d'Azur, et les communes situées à la frontière franco-suisse.
- La zone B1 intègre les grandes métropoles de province, certaines villes de la grande couronne parisienne qui ne sont pas en zones A bis ou A, la Corse, ainsi que les départements d'Outre-Mer.
Modification du Zonage Pinel
Depuis la publication de l'arrêté du 2 octobre 2023, le zonage Pinel a été modifié. Cette modification, portée par plusieurs ministres, s'explique par "une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place". Elle est entrée en vigueur le mardi 3 octobre, impactant directement de nombreuses villes françaises.
Liste des villes et communes impactées par le nouveau zonage Pinel
Le nouveau zonage Pinel a apporté d'importants changements, avec 63 villes désormais en zone A Pinel et 145 villes, auparavant inéligibles, devenues éligibles en zone B1. Les villes qui sont passées de la zone B1 à la zone A sont les suivantes :
- Toulouse
- Bordeaux
- Deauville
- Trouville-sur-Mer
- Aytré
- Châtelaillon-Plage
- La Rochelle
- Et bien d'autres.
D'autre part, certaines communes sont passées de la zone B2 à la zone A, tandis que d'autres sont passées de la zone C à la zone A.
Pour les villes passant de la zone B2 à la zone A, le plafond de loyers Pinel a considérablement augmenté, offrant une nette amélioration de la rentabilité locative.
Les villes qui passent de la zone B1 à la zone A connaissent également une hausse significative de leur plafond de loyer.
Concernant les communes de la zone C qui entrent en zone B1, le plafond de loyer augmente également, offrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs.
Nouveau zonage Pinel 2023 : quels bénéfices ?
Le nouveau zonage Pinel en 2023 présente une série de bénéfices significatifs pour les investisseurs immobiliers en France. L'une des améliorations les plus notables est l'augmentation des plafonds de loyers dans certaines zones, notamment dans la zone A, ce qui permet aux propriétaires de percevoir des revenus locatifs plus élevés.
Prenons un exemple concret : si vous investissez dans un appartement à Annecy, qui est maintenant considéré en zone A, les loyers que vous pouvez demander à vos locataires sont plus élevés que dans d'autres zones. Cela signifie que vous pourrez générer un flux de trésorerie plus important, ce qui rend l'investissement plus attractif.
De plus, le nouveau zonage Pinel étend la carte des zones éligibles, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité d'investir dans des régions en forte demande de logements, comme certaines villes moyennes ou des zones en développement. Par exemple, des villes telles que Nantes, Bordeaux, ou Toulouse ont été récemment incluses dans le zonage Pinel, ce qui ouvre de nouvelles opportunités pour les investisseurs de profiter de la demande locative croissante dans ces régions dynamiques.
L'avantage de diversification géographique est également un point essentiel à considérer. Plutôt que de concentrer leurs investissements dans des régions spécifiques, les investisseurs peuvent répartir leurs biens dans différentes zones éligibles, ce qui réduit les risques liés à une seule région ou un seul marché immobilier. Cela peut contribuer à une meilleure stabilité et résilience de votre portefeuille immobilier.
Bénéfices pour les clients des CGP chiffrés
- Loyers revalorisés : Le changement de zone permet aux clients de bénéficier de loyers plus élevés. Cette augmentation des loyers se traduit par une meilleure rentabilité sur l'investissement réalisé. Les investisseurs peuvent ainsi obtenir un meilleur rendement global sur leur placement immobilier.
- Réduction de l'effort d'épargne : Grâce aux loyers plus élevés, l'effort d'épargne nécessaire pour rembourser le crédit immobilier est moindre. Les clients ont ainsi besoin de consacrer moins de ressources financières à leur investissement, ce qui les soulage financièrement.
Bénéfices pour les CGP
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Opportunité de communication : Le changement de zone constitue une occasion pour les CGP de communiquer avec leurs clients. Cela peut renforcer la relation client et démontrer leur expertise en matière de placements immobiliers.
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Élargissement de la clientèle : L'effort d'épargne moindre, résultant des loyers plus élevés, peut attirer un nombre plus important de clients. Les CGP peuvent élargir leur clientèle en proposant des investissements immobiliers plus attractifs.
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Avantage pour les CGP dans des zones avec des stocks concernés : Les CGP situés dans des zones géographiques où le changement de zone a lieu sont favorisés, car ils peuvent offrir des opportunités d'investissement plus attractives à leurs clients.
Impact sur l'offre des CGP
- Offre plus attractive : Les programmes immobiliers concernés par le changement de zone peuvent offrir des rendements plus élevés grâce aux loyers augmentés. Cela rend l'offre des CGP plus attrayante pour les investisseurs potentiels.
- Valorisation du stock qui change de zone : Les biens immobiliers qui changent de zone bénéficient d'une meilleure perception, de manière similaire à un emprunt d'État qui voit sa notation passer de "AA" à "AAA". Cela renforce la confiance des investisseurs.
- Mise en avant de la qualité immobilière : Il est important de souligner la qualité immobilière des biens et leur aspect innovant, tels que la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) et les commodités du quartier ("cœur de vie"). Cela contribue à attirer des investisseurs soucieux de ces facteurs.
- Rappel de l'avantage fiscal Pinel : Enfin, le texte rappelle que le dispositif Pinel reste l'un des avantages fiscaux les plus importants en 2024. Il met en avant l'importance de cet avantage fiscal en termes de montant (42 000 €) et son impact sur l'investissement, en mentionnant qu'il représente 15 % du prix du bien pour un bien de 275 000 €. Cela rappelle aux clients l'importance de cet avantage fiscal dans leur décision d'investissement.
Prolongement de la loi Pinel jusqu'à la fin de l'année 2024
Le gouvernement français a récemment prolongé la durée du dispositif Pinel jusqu'à la fin de l'année 2024. Cette extension offre aux investisseurs une fenêtre d'opportunité pour bénéficier de ces avantages fiscaux et réaliser des économies substantielles. En effet, le dispositif Pinel permet de réduire l'impôt sur le revenu en fonction de la durée de l'engagement locatif, offrant ainsi une incitation fiscale à long terme pour encourager l'investissement dans le marché de la location en France.
Il est alors intéressant de profiter du nouveau zonage Pinel en 2023 pour investir afin de maximiser vos rendements, diversifier vos investissements et bénéficier d'avantages fiscaux conséquents, tout en contribuant à l'expansion du marché locatif en France. Il s'agit d'une stratégie d'investissement attrayante pour ceux qui cherchent à combiner rentabilité et réduction d'impôt.
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