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LMNP : Bail commercial ou non géré ?

par Pierre le
Conseils immobilier Conseils immobiliers

L'investissement immobilier demeure une stratégie de premier plan pour faire fructifier votre capital, mais il est crucial de sélectionner la meilleure approche afin de maximiser vos rendements et d'atteindre vos objectifs financiers. Avec l'annonce de la fin du dispositif Pinel (décembre 2024), le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'impose comme une solution particulièrement performante pour vos investissements. Lorsque vous investissez en LMNP, vous pouvez le faire en résidences services ou de manière plus autonome. Mais comment faire le bon choix pour vos projets immobiliers ? 

 

Investir en LMNP : les avantages

Louer en meublé (LMNP) offre à l'investisseur une panoplie d'avantages, notamment :

  • Profiter d’une fiscalité très favorable pendant une vingtaine année, ce qui permet de réduire significativement la pression fiscale liée aux revenus locatifs.

  • Constitution d'un patrimoine durable : Investir dans la location meublée offre la possibilité de créer un patrimoine solide et pérenne. En plus des avantages fiscaux, la valorisation du bien meublé au fil du temps contribue à la constitution d'un capital immobilier, offrant ainsi une sécurité financière à long terme.

  • Diversifier ses placements : Le LMNP permet de diversifier les actifs au sein du portefeuille d'investissements. En optant pour la location meublée, l'investisseur élargit ses horizons en répartissant ses avoirs entre différentes classes d'actifs, réduisant ainsi les risques associés à une seule forme d'investissement.

  • Préparer sa retraite et se créer un complément de revenus

LMNP, géré ou non : Quel impact sur la gestion immobilière 

Le LMNP géré (Location meublée non professionnelle) consiste pour l'investisseur à acquérir le bien immobilier et à confier la gestion à un exploitant. Le propriétaire bénéficie d'un revenu locatif régulier et le bail commercial sécurise son revenu. 
 
Contrairement au LMNP géré où un bail commercial est signé entre l'investisseur et un exploitant, dans le cadre du LMNP non géré, aucun bail commercial n'est établi. En effet, le propriétaire reste maître de la gestion de son bien et peut donc décider de gérer lui-même la location ou de la confier à un administrateur de bien, une agence immobilière par exemple. 

Le choix entre le LMNP géré et non géré dépendra donc du profil de l'investisseur, de ses objectifs spécifiques et le temps qu'il aura ou non à lui accorder. 

 

Découvrez nos logements compatibles avec le statut LMNP 

 

LMNP géré VS LMNP non géré 

1. Flexibilité des services :

  • LMNP non géré : Les logements meublés non gérés peuvent répondre à une tendance sociétale globale, qui est celle de la recherche de flexibilité et de mobilité dans la vie quotidienne. De nos jours, de plus en plus de personnes sont amenées à se déplacer fréquemment pour des raisons professionnelles ou personnelles et cherchent des solutions de logement qui leur permettent de s'installer rapidement et facilement dans une nouvelle ville ou un nouveau pays. 

  • LMNP géré : Les services sont généralement inclus dans le bail commercial, ce qui permet à l'investisseur un investissement serein et sans aucune contrainte locative. 

2. Contrôle des services octroyés : 

  • LMNP non géré avec services à la carte : L'investisseur a un contrôle direct sur les services mis à disposition de son locataire. 

  • LMNP non géré :  Pas de services spécifiques en dehors des meubles inclus dans le logement. 

  • LMNP géré : Les services mis à disposition du locataire final sont dispensés par un exploitant. 

3. Rentabilité personnalisée :

 

  • LMNP non-géré: L'investisseur adapte sa stratégie pour maximiser la rentabilité en fonction de ses objectifs spécifiques, de la demande du marché et des opportunités locales.
  • LMNP géré : La rentabilité est déterminée dans le bail au départ

Il est important de prendre en compte certains facteurs clés lors du choix entre le LMNP géré et le LMNP non géré. 

Évaluez les objectifs d'investissement de votre client et sa tolérance au risque : s'il recherche un revenu stable et prévisible, le LMNP géré peut être la meilleure option pour lui. S'il préfère une approche plus flexible, le LMNP non géré sera plus adapté à ses besoins.

Quelque soit le dispositif retenu, il reste primordial de choisir le bon emplacement en fonction des besoins locatifs du marché local. 

 

LMNP : Bail commercial ou services à la carte : Comment choisir selon votre stratégie d'investissement ?

 

Exemples concrets d'investisseurs pour chacun des 2 cas LMNP

Profil d'investisseur LMNP non géré 

Profil : Homme de 40 ans

Profession : Entrepreneur, profil investisseur averti 

Profil : Il recherche des opportunités d'investissement plus lucratives. Il a une tolérance élevée au risque et est prêt à s'impliquer activement dans la gestion de son investissement immobilier. Il souhaite maximiser sa rentabilité en ayant un contrôle plus direct sur les décisions et les services associés à sa propriété LMNP.

 

Profil d'investisseur LMNP géré 

Profil : Femme de 55 ans

Profession : Cadre Supérieur, profil délégataire

Profil : C'est une professionnelle très occupée avec peu de temps libre. Elle cherche un investissement immobilier qui nécessite moins d'implication personnelle et de responsabilité. Elle a une approche plus conservatrice et priorise un investissement et un rendement sécurisés. 

 

Ces deux profils types peuvent aider les CGP à mieux comprendre les besoins et les préférences de leurs clients afin de les orienter vers l'option qui correspond le mieux à leurs objectifs d'investissement et à leur tolérance au risque.

 

 

Valorissimo vous accompagne 

Choisir entre le LMNP géré ou non géré dépend des objectifs d'investissement de vos clients, de leur tolérance au risque et de leurs préférences personnelles.

Avant de prendre une décision finale, il est essentiel de consulter des professionnels et des conseillers en investissement. Chez Valorissimo, nous pouvons vous proposer des programmes adaptés aux profils de vos clients.


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Questions fréquentes

L’investissement locatif dans des logements neufs permet dans un premier temps de faire des économies (frais de notaire réduits, absence de travaux à prévoir, meilleure performance énergétique…). En effet, grâce aux nouveaux matériaux isolants utilisés par un promoteur immobilier, l’immobilier neuf offre une haute performance énergétique. De plus, un bien immobilier neuf est considéré comme davantage attractif, vous vous constituez alors un patrimoine immobilier dont la valeur va se maintenir et probablement même s’améliorer avec les années. Investir dans le neuf permet surtout de réduire ses impôts grâce à plusieurs avantages fiscaux. Différents dispositifs de défiscalisation existent et incitent à investir dans le neuf :

- La loi Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction du prix du logement et de la durée de mise en location. Le dispositif Pinel s'est cependant transformé en Pinel +. Certains critères d’éligibilité sont maintenant nécessaire pour bénéficier du Pinel + (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné, présence d’une balcon et/ou d’une terrasse).
 
- Dispositif ANRU+ : Vous pouvez également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20%, valable uniquement si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions.
 
- Le Prêt Locatif Social (PLS). Il s’agit d’un financement ou un prêt bancaire de 50 à 100 % du montant total de l'opération. L’État octroie également l’application de la TVA à taux réduit à 5,5% sur le prix de vente. Et dans le cadre d’un achat dans le neuf, les habitations sont exonérées de taxe foncière pour une durée allant de 15 à 25 ans, à partir de l'année suivant la livraison. L’investisseur devra mettre son logement en location, choisir ses locataires en fonction de leurs revenus et respecter un certain plafond de loyer. Le PLS ne peut cependant pas se cumuler avec le dispositif de défiscalisation Pinel.
 
- Le dispositif fiscal Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
 

Enfin, afin de favoriser la construction de logements neufs, certaines collectivités locales accordent une exonération portant sur une partie de la taxe foncière durant les 2 premières années. Valorissimo propose sur sa plateforme digitale de nombreux programmes immobiliers neufs avec de nouveaux lots arrivant régulièrement. Il s’agit d’un logiciel de gestion immobilière où les promoteurs immobiliers peuvent donner plus de visibilité à leurs nouveaux biens immobiliers et les CGP/prescripteurs y trouvent un choix considérable de nouveaux programmes.

Résidence, appartement en lotissement ou non, maison… Acheter un logement n’est pas toujours évident sur le marché immobilier actuel. Quels critères recherchez-vous ? Est-ce que vous préférez habiter en bord de mer ou en pleine campagne ? En tant qu’acquéreur, préférez-vous les résidences ou les lieux isolés ? Un appartement neuf ou une maison ancienne ?

‍Réaliser un investissement demande du temps. Avec le flux d’annonces immobilières existantes, on peut facilement s’y perdre. C'est pourquoi Valorissimo, dans sa plateforme, propose un moteur de recherche intuitif avec des critères qui correspondent à votre métier et au delà de la recherche, Valorissimo vous propose des informations fiables, actualisées, grâce à sa connexion en temps réel au système des promoteurs.

- Fiscalité : PINEL, ANRU, PLS, LMNP, ainsi que la zone fiscale (A, A bis, B1, B2, C, DOM, DROM)
 
-  Ville, département ou région
 
- Nombre de pièces, l’étage désiré
 
- Le promoteur  
 
- Le budget allant jusqu’à + de 600 000€
 
- Le type de bien : Appartements dans une nouvelle résidence, maisons, locaux commerciaux
 
- Option : Terrasse, jardin, balcon, loggia
 
- L’orientation : Nord, sud, est, ouest.
 
- Présence d’un garage, d’une cave, d’un parking, d’un cellier, d’un grenier, d’une box, d’un carport
 
- La date de livraison de votre projet immobilier pour procéder à la VEFA (Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement)
 

Dès que vous êtes partenaire CGP de Valorissimo, un expert en immobilier vous accompagne dans le choix du meilleur investissement immobilier pour votre prospect en fonction de son profil . De plus, nous mettons à disposition plusieurs types de guides immobiliers, agrémentés par nos experts en immo.

Nous avons des programmes immobiliers répartis dans toute la France, notamment dans les grandes métropoles comme Montpellier, Toulouse, Nantes, Toulon, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Reims, Marseille, Lille, Rennes, Nice, Angers. D’ailleurs, nos succès sont également situés dans les villes dites de report (marché de report) autour de ces métropoles comme Schiltigheim, Pessac, Le bouscat, Bussy-Saint-Georges, Cormeilles-en-Parisis, Venissieux, Saint-Jean-de-Vedas, Lattes, Floirac... où les prix de l’immobilier restent attractifs et les métropoles restent accessibles grâce aux transports en communs.

Plus globalement, nous mettons en évidence des régions très prisées comme les régions Rhône-Alpes, Île de France, Bretagne mais également les nouvelles tendances comme les Grand-est ou les Hauts de France pour les investissements locatifs de vos clients. Pour investir dans l’immobilier et notamment dans les bonnes opportunités, Valorissimo vous informe de la mise en ligne d’un programme immobilier, si vous le souhaitez.

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