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Investir dans l’immobilier avec le statut LMNP

par Pierre le
Fiscalité

En plus du dispositif Pinel, d'autres dispositifs sont mis en place afin de bénéficier d'avantages fiscaux. Investir en ou LMNP se révèle être un statut plutôt intéressant. Que signifie investir en LMNP ? Quelles sont les critères d'éligibilité et les avantages ?

 

Que signifie le statut LMNP ? 

Créé en 1949, le statut fiscale de LMNP permet aux investisseurs de bénéficier de la fiscalité LMNP. C'est un dispositif d'investissement locatif qui consiste à acheter un bien immobilier afin de le mettre en location en tant que logement meublé. Le logement peut être situé dans une résidence de services ou non. En tous cas, il doit être loué dans le mois qui suit l'achèvement des travaux ou son acquisition. L'appartement ou la maison doit être meublée et équipée pour répondre aux besoins essentiels des locataires. Les logements doivent dans tous les cas être habitables dès la location. Les locataires auront seulement besoin d'apporter leurs affaires personnelles. 

Vous pouvez bénéficier du statut LMNP, lorsque les revenus sont inférieurs à 23 000€ par an. Si les revenus de vos locations meublées ne constituent pas votre principale source de revenus (< 50 %), vous pourrez bénéficier du statut LMNP. Le but c'est que l’activité de propriétaire bailleur ne constitue pas la principale source de revenus. Cette activité doit être déclarée auprès d'un CFE (Centre de Formalités des Entreprises), à l’aide du formulaire P0i.

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Quels sont les avantages du statut LMNP ? 

Le statut LMNP permet aux acquéreurs français d'investir dans l'immobilier en bénéficiant d'une défiscalisation avantageuse. En effet, les revenus générés par le bien choisi donnent le droit à une réduction d'impôts considérable. Parfois même, la TVA peut être récupérée. Alors, le statut LMNP possède l'avantage de réduire les frais de gestion locative d'un loueur meublé. Ce dernier pourra donc amortir plus rapidement son investissement.

Le dispositif a été mis en place pour encourager les investisseurs à investir dans des logements meublés afin de les loués à des publics en transition comme les travailleurs détachés, les étudiants, les seniors ou les touristes. Ces offres de logements étaient en effet très insuffisantes. C'est un système qui permet aux propriétaire loueurs d'être libéré de la gestion quotidienne de trouver des locataires et recouvrer les loyers.

La location meublée en LMNP présente ainsi 4 grands avantages par rapport à la location nue :

  • La rentabilité locative est supérieure à celle de la location nue. En effet, les logements éligibles sont bien souvent des petites surfaces (studios, T1 bis ou T2), qui demandent un investissement modéré. Cela vous permet de vous constituer facilement un patrimoine immobilier, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus que vous allez percevoir. Rien de mieux pour rentabiliser votre investissement, tout en défiscalisant vos frais.
  • La fiscalité : les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers, et sont lourdement imposés, tandis que les loyers tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Cela permet de déduire les charges et dépenses liées à l'amortissement comptable et à l'entretien.
  • Des amortissements avantageux :  Des amortissements sont possibles pour l'achat des meubles et des équipements dédiés au logement. 
  • La souplesse quant aux loyers et aux préavis  : Le bail d’un bien meublé est plus souple que le bail d’un logement non meublé. En effet, il peut se faire sur une courte durée (par exemple sur 9 mois pour les étudiants). Les logements meublés intéressent des personnes à la recherche d’un logement fonctionnel pour une courte durée. Enfin, une location meublée ne contraint le bailleur à donner son préavis que 3 mois avant la fin du bail.

 

Quelles sont les conditions d’éligibilité en LMNP ?

 

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vos locations meublées doivent respecter les critères suivants :

 

Investir dans l’immobilier avec le statut LMNP/LMP

 

Quelle fiscalité pour le statut LMNP ? 

  • Le régime Micro-BIC : Pour bénéficier de ce régime fiscal, les revenus annuels perçus au titre de la location meublée doivent être inférieurs à 70 000 euros. Ce montant peut aller jusqu’à 170 000 euros pour les chambres d’hôtes et les logements meublés dédiés au tourisme. Dans ce régime, un abattement forfaitaire (la totalité des charges déductibles) est appliqué sur les revenus tirés de la location (avec un montant minimum de 305 euros):

    - 50 % pour les logements meublés classiques (et pour les gîtes ruraux non classés "meublés de tourisme")

    - 71 % pour les chambres d’hôtes et les logements ouverts aux touristes.

    Il est nécessaire de déclarer le montant total des loyers perçus de la location meublée (charges locatives comprises), sans en déduire aucune autre charge imposable. Ces revenus (diminués de l’abattement) sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont additionnés à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

  • Le régime réel : Il s'applique lorsque les revenus générés par la location du logement meublé dépassent le seuil des 70 000 euros par an. Si vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges non imposables ou amortir votre bien, ce régime fiscale est idéal. Ce régime est proposé en option au Loueur Meublé Non Professionnel. Vous devrez alors préciser votre choix à votre établissement fiscal pour un calcul juste de vos impôts. L’option est valable 2 ans et se renouvelle automatiquement.

    Si vous optez pour le régime réel, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un expert-comptable lors de la déclaration de revenus. Vous pourrez alors déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement de vos revenus locatifs (charges de copropriété, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, honoraires comptables, etc). Vous pouvez également déduire l’amortissement du montant réel de vos achats et investissements.

 

Investissez en LMNP avec Valorissimo 

Chez Valorissimo, nous avons actuellement des programmes immobiliers neufs compatibles avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel. Que vous soyez un Conseiller de Gestion en Patrimoine (CGP) ou un promoteur immobilier désirant réaliser un investissement locatif en LMNP, la plateforme Valorissimo est là pour vous aider à faciliter vos transactions immobilières.

Valorissimo propose sur sa plateforme digitale de nombreux programmes immobiliers neufs avec de nouveaux lots arrivant régulièrement. Il s’agit d’un logiciel de gestion immobilière où les promoteurs immobiliers peuvent donner plus de visibilité à leurs nouveaux biens immobiliers et les CGP/prescripteurs y trouvent un choix considérable de nouveaux programmes.

Dès que vous êtes partenaire CGP de Valorissimo, un expert en immobilier vous accompagne dans le choix du meilleur investissement immobilier pour votre prospect en fonction de son profil. De plus, nous mettons à disposition plusieurs types de guides immobiliers, agrémentés par nos experts en immo. Nous avons des programmes immobiliers répartis dans toute la France.

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Questions fréquentes

L’investissement locatif dans des logements neufs permet dans un premier temps de faire des économies (frais de notaire réduits, absence de travaux à prévoir, meilleure performance énergétique…). En effet, grâce aux nouveaux matériaux isolants utilisés par un promoteur immobilier, l’immobilier neuf offre une haute performance énergétique. De plus, un bien immobilier neuf est considéré comme davantage attractif, vous vous constituez alors un patrimoine immobilier dont la valeur va se maintenir et probablement même s’améliorer avec les années. Investir dans le neuf permet surtout de réduire ses impôts grâce à plusieurs avantages fiscaux. Différents dispositifs de défiscalisation existent et incitent à investir dans le neuf :

- La loi Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction du prix du logement et de la durée de mise en location. Le dispositif Pinel s'est cependant transformé en Pinel +. Certains critères d’éligibilité sont maintenant nécessaire pour bénéficier du Pinel + (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné, présence d’une balcon et/ou d’une terrasse).
 
- Dispositif ANRU+ : Vous pouvez également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20%, valable uniquement si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions.
 
- Le Prêt Locatif Social (PLS). Il s’agit d’un financement ou un prêt bancaire de 50 à 100 % du montant total de l'opération. L’État octroie également l’application de la TVA à taux réduit à 5,5% sur le prix de vente. Et dans le cadre d’un achat dans le neuf, les habitations sont exonérées de taxe foncière pour une durée allant de 15 à 25 ans, à partir de l'année suivant la livraison. L’investisseur devra mettre son logement en location, choisir ses locataires en fonction de leurs revenus et respecter un certain plafond de loyer. Le PLS ne peut cependant pas se cumuler avec le dispositif de défiscalisation Pinel.
 
- Le dispositif fiscal Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
 

Enfin, afin de favoriser la construction de logements neufs, certaines collectivités locales accordent une exonération portant sur une partie de la taxe foncière durant les 2 premières années. Valorissimo propose sur sa plateforme digitale de nombreux programmes immobiliers neufs avec de nouveaux lots arrivant régulièrement. Il s’agit d’un logiciel de gestion immobilière où les promoteurs immobiliers peuvent donner plus de visibilité à leurs nouveaux biens immobiliers et les CGP/prescripteurs y trouvent un choix considérable de nouveaux programmes.

Résidence, appartement en lotissement ou non, maison… Acheter un logement n’est pas toujours évident sur le marché immobilier actuel. Quels critères recherchez-vous ? Est-ce que vous préférez habiter en bord de mer ou en pleine campagne ? En tant qu’acquéreur, préférez-vous les résidences ou les lieux isolés ? Un appartement neuf ou une maison ancienne ?

‍Réaliser un investissement demande du temps. Avec le flux d’annonces immobilières existantes, on peut facilement s’y perdre. C'est pourquoi Valorissimo, dans sa plateforme, propose un moteur de recherche intuitif avec des critères qui correspondent à votre métier et au delà de la recherche, Valorissimo vous propose des informations fiables, actualisées, grâce à sa connexion en temps réel au système des promoteurs.

- Fiscalité : PINEL, ANRU, PLS, LMNP, ainsi que la zone fiscale (A, A bis, B1, B2, C, DOM, DROM)
 
-  Ville, département ou région
 
- Nombre de pièces, l’étage désiré
 
- Le promoteur  
 
- Le budget allant jusqu’à + de 600 000€
 
- Le type de bien : Appartements dans une nouvelle résidence, maisons, locaux commerciaux
 
- Option : Terrasse, jardin, balcon, loggia
 
- L’orientation : Nord, sud, est, ouest.
 
- Présence d’un garage, d’une cave, d’un parking, d’un cellier, d’un grenier, d’une box, d’un carport
 
- La date de livraison de votre projet immobilier pour procéder à la VEFA (Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement)

Dès que vous êtes partenaire CGP de Valorissimo, un expert en immobilier vous accompagne dans le choix du meilleur investissement immobilier pour votre prospect en fonction de son profil . De plus, nous mettons à disposition plusieurs types de guides immobiliers, agrémentés par nos experts en immo.

Nous avons des programmes immobiliers répartis dans toute la France, notamment dans les grandes métropoles comme Montpellier, Toulouse, Nantes, Toulon, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Reims, Marseille, Lille, Rennes, Nice, Angers. D’ailleurs, nos succès sont également situés dans les villes dites de report (marché de report) autour de ces métropoles comme Schiltigheim, Pessac, Le bouscat, Bussy-Saint-Georges, Cormeilles-en-Parisis, Venissieux, Saint-Jean-de-Vedas, Lattes, Floirac... où les prix de l’immobilier restent attractifs et les métropoles restent accessibles grâce aux transports en communs.

Plus globalement, nous mettons en évidence des régions très prisées comme les régions Rhône-Alpes, Île de France, Bretagne mais également les nouvelles tendances comme les Grand-est ou les Hauts de France pour les investissements locatifs de vos clients. Pour investir dans l’immobilier et notamment dans les bonnes opportunités, Valorissimo vous informe de la mise en ligne d’un programme immobilier, si vous le souhaitez.

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