Investir dans l'immobilier est la manière d'investir la plus prisée afin d'optimiser son patrimoine. Parmi les nombreuses options disponibles, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille se distinguent par leurs avantages uniques. En les combinant, vos clients pourront maximiser la rentabilité de leurs investissements et minimiser leurs frais de succession. Voici comment cette stratégie peut transformer votre gestion patrimoniale.
Le statut LMNP : un statut + qu'attractif
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Voici pourquoi ce statut est particulièrement attractif :
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Fiscalité avantageuse : Pendant une vingtaine d'années, les revenus générés peuvent être partiellement ou totalement exonérés d'impôt, ce qui représente un avantage fiscal considérable.
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Déduction des charges : Les dépenses liées à l'entretien du bien, aux intérêts d'emprunt et aux frais de gestion peuvent être déduites des revenus locatifs, réduisant encore davantage l'impôt à payer.
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Diversification des placements : Investir en LMNP permet de diversifier votre portefeuille d'investissements, ajoutant une source de revenus stable et souvent plus résiliente aux fluctuations du marché financier.
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Création de patrimoine : En investissant dans l'immobilier locatif meublé, vous constituez un patrimoine tangible qui peut prendre de la valeur au fil du temps.
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Préparation de la retraite : Le LMNP est une excellente stratégie pour préparer sa retraite. En générant des revenus locatifs réguliers, vous vous assurez un complément de revenus non négligeable pour vos années futures.
La SARL de famille : une solution efficace pour la transmission
Peu connue du grand public, la SARL de famille est une variante de la SARL classique, offrant des caractéristiques et des avantages spécifiques.
Un régime fiscal avantageux
La principale distinction entre une SARL classique et une SARL de famille réside dans le régime fiscal. Les associés de la SARL de famille peuvent opter pour l'imposition sur le revenu sans limitation de durée, contrairement à la SARL classique qui ne peut exercer cette option que pour une durée maximale de 5 ans.
À l'exception de cette différence fiscale, la SARL de famille fonctionne de la même manière qu'une SARL classique, avec les mêmes règles de gestion et de fonctionnement.
Conditions de création d'une SARL de famille
Pour bénéficier de l'option fiscale spécifique de la SARL de famille, la société doit être constituée d'associés appartenant à la même famille. Selon l'article 239 bis AA du Code général des impôts, cela inclut :
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Les parents en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, etc.)
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Les frères et sœurs
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Les conjoints ou partenaires liés par un PACS
En résumé, la SARL de famille se distingue par sa flexibilité fiscale et ses conditions de création centrées sur les liens familiaux, tout en conservant le fonctionnement standard d'une SARL classique.
Ses avantages sont nombreux :
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Transmission facilitée : La transmission des parts sociales aux héritiers est simplifiée, souvent avec des frais de succession réduits.
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Gestion patrimoniale : Elle permet une gestion collective et professionnelle du patrimoine immobilier familial.
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Optimisation fiscale : Les bénéfices peuvent être soumis à l'impôt sur le revenu, ce qui peut être avantageux pour certaines familles.
Option de la SARL de famille pour l'impôt sur le revenu
Choix de l'impôt sur le revenu
Par défaut, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, les associés peuvent décider à l'unanimité de choisir l’imposition sur le revenu (IR) pour une durée maximale de 5 ans.
Le principal avantage de la SARL de famille est qu'elle permet de choisir l’imposition sur le revenu sans limitation de durée. Les associés peuvent ainsi opter pour l’IR tout au long de l’activité de la société. Attention, si un associé ne fait pas partie de la famille, la société perdra définitivement le bénéfice de l'option fiscale de la SARL de famille.
Imposition des bénéfices
Lorsque la SARL est soumise à l'IR, les bénéfices sont imposés au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts. Le montant de l'impôt est calculé selon le barème progressif de l'IR :
- Jusqu'à 11 294 € : 0 %
- Entre 11 295 € et 28 797 € : 11 %
- Entre 28 798 € et 82 341 € : 30 %
- Entre 82 342 € et 177 106 € : 41 %
- Au-delà de 177 106 € : 45 %
La SARL de famille peut opter pour l'IR dès sa création ou en cours de vie sociale. Cette décision, nécessitant l'unanimité des associés, doit être communiquée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné.
Avantages de l'option pour l'IR
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Déduction des déficits : Les associés peuvent imputer les pertes proportionnelles à leurs parts sur leurs revenus personnels, réduisant ainsi leur impôt.
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Éviter la double imposition : Les bénéfices sont uniquement soumis à l’impôt sur le revenu, évitant la double imposition des dividendes comme c’est le cas avec l'IS.
Les associés peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle de la plus-value réalisée lors de la cession de leurs parts sociales, sous certaines conditions, notamment si la cession est faite au profit de membres de la famille.
La synergie LMNP et SARL de famille : une stratégie puissante
La SARL est un statut qui présente des avantages si vous envisagez de gérer en famille un patrimoine immobilier.
En effet, la SARL qui est imposée à l'IR permet à ses associés de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce régime va leur permettre d'amortir fiscalement le bien immobilier.
Pour bénéficier du régime LMNP, l'associé doit réunir les conditions suivantes :
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Le revenu locatif annuel de l'ensemble du foyer fiscal est inférieur à 23 000 € ;
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Le montant du revenu locatif est inférieur n'atteint pas 50% des autres revenus du foyer fiscal.
En combinant le statut LMNP avec une SARL de famille, vous bénéficiez des avantages des deux dispositifs, créant une synergie efficace pour optimiser votre patrimoine.
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Réduction des frais de succession : La SARL de famille permet de transmettre le patrimoine avec des avantages fiscaux significatifs.
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Rentabilité maximisée : Les revenus locatifs issus du statut LMNP peuvent être gérés de manière optimale au sein de la SARL de famille, augmentant ainsi les rendements.
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Gestion professionnelle : La SARL de famille offre une gestion plus structurée et professionnelle du patrimoine immobilier, tout en profitant des avantages fiscaux du LMNP.
Coupler SARL de famille et LMNP vous fait ainsi bénéficier d'une fiscalité attractive et donc d'une meilleure rentabilité de vos investissements LMNP.
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