Dans le monde de l'investissement immobilier, l'idée d'investir avec un salaire minimum (SMIC) peut sembler audacieuse, voire inaccessible. Cependant, les évolutions récentes du SMIC, avec une augmentation de presque 25 % en 11 ans, ont ouvert de nouvelles perspectives. Cette hausse du SMIC a façonné un environnement où investir dans l'immobilier avec un SMIC est devenu une réalité palpable. Plongeons dans les mécanismes de cette évolution et explorons comment maximiser les opportunités d'investissement immobilier, même avec un revenu modeste.
L'évolution du SMIC et son influence sur la capacité d'emprunt
L'histoire de l'investissement immobilier avec un SMIC trouve ses racines dans l'évolution du SMIC lui-même. En 2012, le SMIC horaire était de 9,22 euros brut, alors qu'en 2023, il a atteint 11,52 euros brut, soit une augmentation de presque 25% sur une période de 11 ans. Pour mettre en perspective, cela signifie qu'un individu travaillant à temps plein gagnait environ 1 100 euros nets par mois en 2012, tandis qu'en 2023, ce chiffre est passé à environ 1 393 euros, grâce à la hausse du SMIC.
Cependant, il faut prendre en compte l'inflation au cours de cette période. L'inflation, qui est l'augmentation générale des prix des biens et services, peut avoir un impact sur le pouvoir d'achat des salariés. Si l'augmentation du SMIC n'atteint pas ou dépasse à peine le taux d'inflation, le gain en pouvoir d'achat réel peut être limité.
En l'occurence, au cours des 18 derniers mois, le SMIC horaire a connu une augmentation d'environ 9,95%, tandis que l'augmentation des prix a atteint 8,6%, selon les données de l'Insee. Ainsi, le SMIC a augmenté plus rapidement que l'inflation au cours de cette année Cependant, lorsque l'on examine les 18 derniers mois, soit entre septembre 2021 et février 2023, l'indice des prix a augmenté de 8,6%, ce qui est inférieur à l'augmentation du SMIC brut horaire sur la même période.
L'impact des taux d'intérêt sur l'accessibilité immobilière avec un SMIC
Les taux d'intérêt jouent un rôle tout aussi crucial dans l'accessibilité à l'investissement immobilier. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont subi des fluctuations significatives au cours des dernières années, et cette variation a profondément influencé la manière dont les investisseurs à faible revenu peuvent aborder l'achat de biens immobiliers.
Il est clair que l'année 2023 a connu une hausse significative des taux d'emprunt. La montée des taux en août 2023 peut sembler notable après les taux historiquement bas en janvier 2021. En effet, à cette période, le taux d'intérêt moyen était de seulement 1 %, avec des taux "très avantageux" en dessous de cette barre. En l'espace de deux ans, les taux d'emprunt pour les crédits immobiliers ont plus que triplé et dépassent la barre des 4 %.
La règle du taux d'endettement de 33%
Pour éviter tout risque de défaut de paiement parmi les emprunteurs, les institutions bancaires ont établi la règle du « taux d'endettement de 33 % ». Cette directive stipule que le montant des mensualités à rembourser ne doit pas excéder un tiers de l'ensemble des revenus du ménage. Par conséquent, un ménage avec un revenu au niveau du SMIC se voit limité à un plafond d'environ 800 € pour son loyer mensuel (hors charges) ou ses mensualités. De même, une personne célibataire gagnant le SMIC ne peut dédier plus de 386 € par mois à son logement.
Ces restrictions budgétaires peuvent paraître très contraignantes dans certaines villes ! En considérant le SMIC comme point de départ, la superficie pouvant être acquise varie considérablement d'une ville à l'autre. Sur une période de 20 ans, une personne au SMIC pourrait acquérir une propriété de 80 m² à Saint-Étienne, de 28 m² à Nice et seulement de 10 m² à Paris !
Investir dans une ville stratégique avec un SMIC
Afin d'opter pour une bonne stratégie d'investissement, il faut choisir une ville où le pouvoir d'achat immobilier associé au SMIC a connu une forte croissance. Selon une étude de Vousfinancer, certains villes se démarqueraient comme Saint-Étienne (Loire) où le pouvoir d'achat immobilier associé au SMIC a connu la plus forte croissance sur dix ans, avec une augmentation considérable de 73 %. Cette progression a permis d'acquérir désormais un logement de 88 m², comparativement à 51 m² en 2012.
D'autres villes offrent la possibilité d'acheter un logement dépassant les 50 m², dont Le Mans (68 m²), Brest (52,5 m²), Nîmes (52,2 m²), Clermont-Ferrand (51,7 m²) et Le Havre (51,3 m²). Cependant, certaines métropoles ont connu une augmentation significative des prix, à l'instar de Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence et Lyon. Il faudra alors se diriger vers des plus petites surfaces comme un studio ou un T2 maximum.
S'éloigner des centres-villes
En optant fortement pour des localités en dehors des centres-villes, on observe une baisse considérable et rapide des coûts de location. À titre d'exemple à Rennes, d'après les données de SeLoger, le loyer diminue de 22% en moyenne en s'établissant à 20 kilomètres de la ville. Pour illustrer, un appartement de 57m2 coûte mensuellement 624€ (charges comprises) à Rennes, contre 524€ à Pacé, une municipalité en périphérie de la cité rennaise.
C'est pourquoi de plus en plus d'individus aux revenus modestes optent pour l'installation en banlieue. Ce choix leur permet de réduire leurs dépenses liées au logement ou d'acquérir un logement de taille supérieure pour un tarif équivalent.
Bien négocier son prêt immobilier
Pour maximiser vos chances d'obtenir avec succès votre prêt immobilier, il est vivement recommandé de présenter des garanties additionnelles. Mettez en lumière des éléments tels que votre contribution personnelle, vos revenus supplémentaires tels que le treizième mois ou les primes de vacances. Si des promotions ou des augmentations de salaire sont anticipées dans votre parcours professionnel, partagez cette information avec votre conseiller bancaire.
De plus, pour consolider votre dossier, veillez à éviter tout retard de paiement ou découvert avant de formuler votre demande de prêt. En agissant ainsi, vous démontrez votre responsabilité financière et votre solvabilité, renforçant ainsi votre position dans le processus d'obtention de votre prêt immobilier.
Investissez en 2023 avec Valorissimo
Le paysage de l'investissement immobilier présente de nouvelles opportunités pour ceux qui envisagent d'investir avec un salaire minimum (SMIC). Les évolutions du SMIC au fil des ans, associées aux fluctuations des taux d'intérêt, ont façonné un environnement où l'accessibilité à l'investissement immobilier n'est plus un rêve lointain pour les revenus modestes. Il est désormais possible d'envisager cette démarche en choisissant judicieusement les villes où investir, en tenant compte des règles financières et en présentant des garanties solides.
Il est toujours recommandé de faire preuve de prudence, de réaliser une analyse approfondie du marché et de consulter un expert en la matière pour prendre des décisions éclairées et réussir votre investissement. Chez Valorissimo, dès que vous êtes partenaire CGP, un expert en immobilier vous accompagne dans le choix du meilleur investissement immobilier pour votre prospect.
