Le promoteur immobilier s'occupe de la réalisation d'une construction immobilière. Il suit toutes les étapes et coordonne cette dernière. Son objectif est d'orchestrer une construction rentable. Quels sont ses différents domaines du prédilections et les étapes de la mise en place d'un projet immobilier de A à Z ?
Qu'est ce qu'un promoteur immobilier ?
Le promoteur immobilier accompagnes les municipalités dans la croissance de la ville en construisant des habitations de qualité et conforme aux attentes des clients en termes de matériaux et de normes écologiques par exemple. II a pour cela, plusieurs missions. Premièrement, il identifie et vérifie qu'un terrain est bien constructif avec les services municipaux. Le plan doit correspondre aux différents PLU (Plans locaux d'urbanisme).
Ensuite, le promoteur immobilier rencontre un architecte pour mesurer la faisabilité du projet de construction de ses programmes neufs. Après ça, il peut déposer le permis de construire et en attendre le résultat. La recherche de financement pourra ensuite être envisagé de 2 façons : soit il est assuré en fonds propres soit le financement est réalisé par le biais d’un prêt bancaire. Une fois le résultat positif, le promoteur peut lancer la commercialisation de son programme immobilier neuf. C'est là qu'il peut faire appel à un prescripteur en immobilier neuf, pour propulser ses biens immobiliers. En effet, le prescripteur immobilier neuf guide le promoteur vers l’achat d’un bien immobilier neuf. Il possède des arguments d'autorité, du fait de son statut, de ses compétences et de son savoir.
Une fois son bien commercialisé, le promoteur immobilier engage du personnel pour lancer les travaux et respecter le coût de la construction. Il s'assure, pendant les travaux, que la durée de construction respecte les délais et que le projet immobilier s'annonce qualitatif. Une fois la construction du programme immobilier, le promoteur retourne vers les instances locales et confirme que le projet correspond bien aux attentes initiales. Le rôle d'une promoteur immobilier est donc polyvalent.
Être un bon promoteur immobilier, c'est être un gestionnaire créatif
Dans toutes les tâches que nous avons pu répertoriées, nous avons bien remarqué que pour être un bon promoteur, il faut être un bon gestionnaire. En effet, il doit parvenir à gérer l'entièreté de la construction d'un programme immobilier. Entre le choix du terrain, le contrôle des travaux, les questions de financements, le promoteur immobilier doit gérer les risques, les imprévus, les délais et un budget prédéfini. Le promoteur est ainsi un maître d'ouvrage qui dispose de divers outils pour manager les équipes et doit tout de même s'adapter à certaines règles comme pour les démarches administratives.
De plus, le promoteur immobilier se doit d'être créatif dans ses projets: il se doit de sans cesse innover, et dans un monde où l'innovation prédomine, il faut être imaginatif pour pouvoir créer de la nouveauté. Surtout qu'il doit s'adapter aux nouvelles normes environnementales pour pouvoir construire son projet, et voir même faire rentrer ses critères d'éligibilité dans la nouvelle loi Pinel + qui est arrivée en janvier 2023. C'est un métier qui requiert également de la patience, car la construction et la livraison d'un programme immobilier est plutôt longue et se compte en années.
Comment un promoteur immobilier gagne-t-il de l’argent avec votre terrain ?
Le nombre de m2 constructiblent sur votre terrain va déterminer sa valeur. Lors de l'étude de faisabilité effectué par le promoteur immobilier sur votre terrain, il va faire en sorte d'optimiser cet espace afin de garantir un meilleur prix dans son intérêt et le votre. Il va alors établir un bilan fincancier où il détaille chaque dépense (frais de notaire, études des sols, permis de construire, taxes d'urbanisme, garanties, assurances, coûts de construction, recettes).
Lors de l'opération, il va être rémunéré grâce à des honoraires de gestion qui lui permettront également de payer son personnel, ses charges et les coûts de fonctionnement de sa structure. Après, il va pouvoir dégager une marge pour être éligible à un financement bancaire. C'est pourquoi il est important de choisir un bon promoteur immobilier, que ce soit pour une maison neuve ou pour un appartement neuf.
Comment choisir un bon promoteur immobilier ?
Vendre à un bon promoteur immobilier peut permettre d'augmenter grandement le prix de vente, si vous faites le bon choix. Dans tous les cas, il faut s'armer de patience. Pour bien choisir son promoteur, assurez vous qu'il :
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Maîtrise les contraintes environnementales. Un promoteur immobilier connaît les réglementations locales et les modalités du marché immobilier. Préférez ainsi les promoteurs de votre région pour faciliter le processus et parce qu'ils peuvent plus facilement négocier. Ces éléments vont être un gain de temps non négligeable.
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A des projets fiables. Renseignez-vous sur les projets immobiliers de ce dernier: s'il a plusieurs réalisation logements neufs, s'ils ont été achevés en bonnes conditions. Assurez-vous qu'il a une trésorerie positive.
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Est réaliste. Un promoteur compétent va anticiper les problèmes qu'il pourra rencontrer au cours de ses démarches administratives et vous proposera des délais corrects. Par exemple, il est quasiment impossible de vous promettre une vente immobilière en moins de neuf mois, c'est bien trop peu. Il faut que le projet paraisse réaliste. Que ce soit lors de l’élaboration du projet, des négociations ou de la rédaction des clauses suspensives. Traitez aussi leurs offres de manière réaliste : un somme trop importante demandera de longs délais par exemple. Éloignez-vous des promoteurs utopiques.
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Est bien accompagné. Un promoteur stable va avoir un bon carnet d'adresses où se trouve des professionnels du bâtiment et juridiques avec lesquels il est habitué à travailler. Assurez-vous donc que ceux avec qui il collabore sont excellents. Les collaborateurs du promoteur sont des éléments essentiels à prendre en compte.
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Sait négocier. Lorsque vous allez signer la promesse unilatérale de vente, vous déterminerez les conditions dans lesquelles le promoteur va acquérir votre bien immobilier. Vérifiez que vous pouvez négocier les clauses suspensives et voyez s'il est fermé à la négociation. Si c'est le cas, ce n'est généralement pas bon signe.
Qu'est ce que la VEFA pour un promoteur immobilière ?
Dans le cadre de la VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), un promoteur immobilier a une promesse de vente sur un terrain, dépose un permis de construire puis commercialise son bien en proposant d'acheter un logement (ou un lot) au sein de l'immeuble qu'il compte bâtir.
C'est ainsi que l’acquéreur en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement fait un achat immobilier avant la fin de sa construction. C'est grâce aux fonds versés par l'acheteur que le promoteur immobilier finance les travaux. Les appels de fonds sont définis au sein du contrat de réservation puis de l'acte de vente signé devant un notaire. Leur paiement se fait uniquement si l’avancement des travaux a été constaté dans le cadre de la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.
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