Acheter un bien immobilier, c'est un budget. Mais au-delà du prix affiché, il existe quelques frais supplémentaires à prévoir. Que votre client envisage d'acheter son premier logement ou d'investir dans un bien locatif, on vous apporte une vision claire de ces frais pour qu'il puisse planifier son budget de manière réaliste, notamment vis à vis des frais associés à l'achat dans le neuf VS l'ancien.
I. Les frais de notaire
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous heurtez inévitablement aux frais de notaire (ou frais d'acquisition). Mais que recouvrent-ils exactement ?
- Les droits de mutation : représentant la part la plus importante des frais de notaire, ces droits sont versés au fisc et sont également connus sous le nom de "taxe de publicité foncière" ou "droit d'enregistrement".
- Les émoluments du notaire : ces frais correspondent à la rémunération du notaire, c'est-à-dire ses honoraires pour les services rendus (environ 15% du total).
- Les émoluments de formalités et frais divers : cette partie des frais de notaire est destinée à couvrir les frais administratifs et les différentes formalités que le notaire doit accomplir pour finaliser la vente.
- La contribution de sécurité immobilière : il s'agit d'une somme à verser à l'État pour couvrir les frais liés aux formalités d'enregistrement et de publicité foncière.
Pour estimer ces frais, plusieurs méthodes sont disponibles. Des simulateurs en ligne fournissent une estimation basée sur le prix d'achat du bien immobilier. Il est possible également de consulter directement un notaire pour obtenir une estimation plus précise en fonction de votre situation spécifique.
Quelle que soit la méthode utilisée, les frais de notaire varient en fonction du prix d'achat du logement, du type de bien immobilier (neuf, ancien, terrain), de sa localisation et de la nature de la transaction.
Ce qu'il est important de savoir, c'est que les frais de notaire représentent approximativement 7 à 8 % du prix du logement dans l'ancien contre 3 à 4 % dans l'immobilier neuf (vente en l'état futur d'achèvement). De plus, si vous restez à l'affût de certaines offres spéciales des promoteurs, les frais de notaires sont parfois offerts dans le neuf.
II. Les frais liés au financement
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Le coût du crédit immobilier : La plupart des acheteurs financent leur achat par le biais d'un prêt immobilier. L'emprunteur devra rembourser le montant emprunté, majoré d'un taux d'intérêt, ainsi que des frais supplémentaires associés au prêt immobilier lui-même. Ces frais comprennent généralement l'assurance, les frais de dossier, ainsi que les coûts des garanties telles que les frais d'hypothèque ou de caution.
Astuce : renégocier son taux d'intérêt auprès de sa banque si les taux baissent. Il est recommandé de suivre cette opportunité tous les 5 ans pour optimiser les conditions de remboursement de votre prêt immobilier. À savoir que lorsque vous investissez dans le neuf, il est possible de bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro). Vous pouvez vérifier ici si vous y êtes éligibles ou non.
- L'Assurance Décès Invalidité (ADI), également connue sous le nom d'assurance emprunteur et comprise dans le coût du crédit immobilier (environ 0,35%), est une condition indispensable à l'obtention d'un prêt. Obligatoire selon les directives des banques, elle vise à couvrir les risques de non-remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou d'invalidité de l'assuré. En de telles circonstances, l'assurance emprunteur prend en charge le remboursement des mensualités restantes auprès de la banque. Cette assurance peut être contractée directement auprès de la banque prêteuse ou via une délégation d'assurance auprès d'un organisme tiers. Des garanties complémentaires optionnelles peuvent être incluses dans le contrat.
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Les frais de garantie, tels que ceux associés au crédit logement, représentent généralement environ 2,5% du prix total du bien immobilier. Ces frais servent à garantir le prêt contracté pour l'achat du bien. Ils sont calculés sur la base du montant emprunté et couvrent les éventuels risques pour le prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur. Ce montant est en partie récupérable au terme du financement.
III. Les frais liés à la transaction immobilière
- Frais d'appel à un expert (CGP/CGPi, courtiers, agence immobilière...) : Si vous achetez ou vendez un bien immobilier par l'intermédiaire d'un expert, des frais sont facturés. Ces frais couvrent les services fournis par l'expert, tels que la recherche de biens, les visites, la négociation et la gestion administrative de la transaction. Ils sont généralement exprimés en pourcentage du prix de vente et peuvent varier d'une professionnel à l'autre.
- Autres frais de transaction éventuels : Cela peut inclure les honoraires d'un géomètre pour établir les limites de la propriété, les frais de notaire pour la rédaction de l'acte de vente, ainsi que les coûts de déménagement. Ces frais peuvent varier en fonction de divers facteurs, tels que la localisation du bien, sa taille et la complexité de la transaction.
Ici, que l'investissement se fasse dans le neuf ou l'ancien, il n'y a pas vraiment de changement.
IV. Les frais de travaux et d'aménagement
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Prévoir un budget pour d'éventuels travaux de rénovation ou d'aménagement : Si votre client n'investit pas dans le neuf, il est presque certain qu'il devra effectuer des travaux de rénovation ou d'aménagement. Cela peut inclure des projets tels que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains, le remplacement des revêtements de sol ou la réfection des peintures. Une rénovation peut coûter entre 500 et 1000 euros par mètre carré en moyenne, ce qui représente des frais considérables lors d'un achat dans l'ancien.
Il y a donc une grande différence entre les coûts associés aux travaux de rénovation dans l'immobilier neuf par rapport à l'ancien : opter pour du neuf signifie bénéficier de quinze années sans dépenses supplémentaires, tandis que dans l'ancien, même sur un logement bien entretenu, des petits travaux peuvent s'avérer nécessaires, comme par exemple une nouvelle couche de peinture entre deux locataires.
V. Les frais récurrents
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Les charges de copropriété : Si le bien est situé dans une copropriété, il y aura des charges pour couvrir les frais d'entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, etc.), les services (gestion de la copropriété, gardiennage, etc.) et les éventuels travaux de rénovation. Il faut anticiper ces charges dans le budget mensuel.
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La taxe foncière : La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire du bien immobilier. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et des taux d'imposition fixés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département). La taxe foncière est généralement payable une fois par an, au mois d'octobre.
À noter que les logements neufs acquis en Vefa peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant une durée maximale de 2 ans. Cette exonération couvre automatiquement les parts communales et intercommunales de la taxe foncière. Toutefois, la commune et/ou l'EPCI à fiscalité propre peut décider, par délibération, de maintenir ou de limiter cette exonération. Dans ce dernier cas, elle pourrait être réservée aux logements financés par des prêts conventioneés, des prêts aidés ou des prêts à taux zéro (PTZ).
Pour les logements neufs achetés dans le cadre du dispositif Pinel, l'exonération de la taxe foncière est également valable, quelle que soit la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Cette exonération s'applique également aux propriétaires bailleurs ayant investi dans le dispositif Pinel pour mettre leur bien en location. Elle débute à partir du 1er janvier suivant l'achèvement de l'immobilier.
VI. Les imprévus et les conseils pour les anticiper
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L'importance de prévoir une marge pour les imprévus : Des frais inattendus peuvent survenir, tels que des réparations imprévues, des fluctuations du marché ou des changements de situation personnelle. L'idéal est de préparer une réserve financière pour y faire face si besoin. Nous vous conseillons de garder 6 mois de loyers à stocker sur un livret A pour faire face ( petits travaux, logement vide un mois entre 2 locataires )
Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de bien gérer ses finances immobilières. Cela implique de tenir un budget précis, de surveiller ses dépenses, de planifier à long terme et de constituer une épargne de précaution pour faire face aux éventuels imprévus.
VII. La performance énergétique : Un pilier essentiel dans l'investissement
Le DPE est un diagnostic obligatoire qui permet de mesurer la performance énergétique d’un logement ainsi que son impact sur l’environnement.
La loi climat vise à accélérer la transition énergétique des bâtiments pour une rénovation performante et globale. Un classement F ou G au DPE signifie que le bien est très énergivore, aussi appelé passoire énergétique. Et dans la plupart des cas, un bien immobilier ancien dépasse difficilement un classement D. Pour améliorer cela, il faut faire des travaux d'isolation, installer de nouveaux équipements de chauffage ou mettre en place d'un système de ventilation plus efficace, ce qui augmente les coûts.
Or, la réduction des coûts de fonctionnement est un objectif clé pour tout investisseur immobilier. Les coûts d'énergie représentent souvent une part importante des dépenses liées à la location immobilière.
À savoir que le prix d'un diagnostic de performance énergétiqu c’est minimum 200 euros pour un studio dans l’ancien et jusqu’à 5 fois plus pour une maison, à la charge du vendeur.
En conclusion, bien que le prix d'achat d'un bien neuf puisse être plus élevé, les frais supplémentaires à anticiper au-delà du prix initial seront généralement plus importants dans le cas d'un bien ancien. En effet, les frais de notaire, pouvant atteindre jusqu'à 8%, ainsi qu'un budget de rénovation estimé entre 500 et 1000€ par mètre carré, représentent des coûts significatifs dans le cadre d'une acquisition dans l'ancien (et davantage si le logement a un DPE classé moins de C). De plus, il est important de noter que certains avantages tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l'exonération de la taxe foncière ou encore les frais de notaires offerts ne sont accessibles que pour l'achat d'un bien neuf.
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