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Actabilité d'un programme : pourquoi c'est si important ?

par Nicolas Corvaso le
Conseils immobiliers
    

L'actabilité d'un programme immobilier est une étape cruciale dans l'acquisition d'un bien. Elle est possible lorsque le seuil minimum de vente exigé par l'établissement financier qui octroie la garantie financière d’achèvement (GFA) est atteint. Cette GFA assure au futur propriétaire la bonne fin de son acquisition. Elle permet également d’engager la signature de l’acte notarié d'acquisition définitif. 

Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi l'actabilité d'un programme est essentielle pour nos partenaires et leurs clients finaux investisseurs.

 

Table des matières : 

 

Qu'est-ce que l'actabilité d'un programme ?

Pour que le programme soit actable, il faut que sa commercialisation ait atteint un niveau minimum. Ce niveau représente généralement 50% du stock à vendre. Soit en nombre de lots, soit en chiffre d'affaires. Cette étape est essentielle car elle permet de confirmer que le projet dispose d'un soutien suffisant des acheteurs pour être mené à terme. Une fois ce seuil atteint, le promoteur peut sécuriser le financement nécessaire pour la construction et obtenir une date de signature chez le notaire pour les acheteurs.

 

Une garantie de réalisation du programme

La première et principale raison pour laquelle l'actabilité est essentielle est qu'elle garantit la réalisation du programme. Lorsque vous choisissez un programme actable, vous avez la certitude que celui-ci se concrétisera. 

 

Sécurité financière et optimisation de l'investissement

Dans le cadre de la VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est par l’acte authentique chez le notaire que l’on débloque donc les fonds, ce qui à pour conséquence, en cas de financement à crédit, de déclencher les intérêts intercalaires.

 

Déblocage des fonds

Les déblocages de fonds sont possibles dès lors que le programme immobilier bénéficie de l'octroi de sa GFA et que les biens sont actés par devant notaire.

Si le programme n'est pas actable, le promoteur ne pourra pas demander le déblocage des fonds. Les banques ne débloqueront les fonds qu'une fois que ce seuil critique de ventes est atteint, garantissant ainsi que le projet a un soutien financier suffisant.

 

Intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires provenant du crédit bancaire et servant à financer l'acquisition sont générés par les déblocages progressifs des fonds. Si le programme n'est pas actable, il n'y aura pas de déblocage de fonds et, par conséquent, pas d'intérêts intercalaires à payer. Avant d'acter,l'investisseur/acquéreur ne paiera que son Assurance Décès Invalidité (ADI), due dès le retour des offres bancaires signées par le client après le délai de 21 jours de la loi Scrivener.

 

Exemple de processus en VEFA

Avant l'actabilité :
  • Signature des contrats de réservation.
  • Pas de déblocage de fonds de la part des banques.
  • Pas d'intérêts intercalaires générés.

Après l'actabilité :
  • Atteinte du seuil de ventes nécessaire.
  • Déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux.
  • Début des intérêts intercalaires sur les montants débloqués.

Ainsi, tant que le programme n'est pas actable, les fonds restent bloqués et aucun intérêt intercalaire n'est engagé. Ce mécanisme protège à la fois les banques et les acheteurs en s'assurant que le projet est suffisamment viable avant de libérer les fonds nécessaires à sa réalisation.



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Conformité aux exigences fiscales : focus sur le dispositif Pinel

 

Avec les dispositifs Pinel et Pinel + prenant fin le 31 décembre 2024, il est impératif de passer chez le notaire avant cette date pour bénéficier des avantages fiscaux offerts. Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts attractives (jusqu'à 63k€ par an), en contrepartie de la mise en location de leur bien immobilier pour une durée déterminée.

Un programme actable garantit que vos clients puissent signer à temps, maximisant ainsi vos économies fiscales et sécurisant vos avantages avant la fin du dispositif.

 

 

Actabilité d'un programme : pourquoi c'est essentiel pour vos clients?

 

Avantages financiers pour les partenaires Valorissimo

Pour les partenaires de Valorissimo, commercialiser des programmes actables permet dès lors que l’acte notarié est signé, de percevoir ses commissions quoi qu’il arrive. 

Cela signifie un flux de trésorerie plus rapide et plus prévisible, rendant les programmes actables beaucoup plus attrayants et sécurisant leurs revenus de manière plus immédiate.

 

Sélection prioritaire des programmes actables chez Valorissimo

Chez Valorissimo, la Business Unit des Promoteurs Sélectionnés accorde une priorité particulière aux promoteurs proposant des programmes actables. 

Cette sélection rigoureuse assure aux partenaires et investisseurs une plus grande certitude dans la réalisation de leurs projets. De plus, un filtre spécifique pour les programmes actables sur Valorissimo permet aux partenaires de choisir en toute confiance des projets fiables, notamment dans le cadre de la dernière ligne droite du dispositif Pinel.

 

Avantages supplémentaires pour les clients finaux

Réduction des délais d'attente

Pour les clients finaux, l'actabilité signifie une réduction des délais d'attente avant de pouvoir emménager dans leur nouveau bien. Une fois l'actabilité validée, la date de signature chez le notaire est fixée, et le processus peut avancer rapidement. Cela permet aux acheteurs de mieux planifier leur déménagement et d'éviter des situations d'incertitude.

Sécurité contractuelle

Une fois que le programme est actable, les acheteurs bénéficient d'une sécurité contractuelle renforcée. Le contrat de réservation devient plus solide, et les risques d'annulation du projet sont considérablement réduits. Cette sécurité est cruciale pour les acheteurs qui souhaitent protéger leur investissement et éviter les mauvaises surprises.

Confiance et crédibilité du promoteur

L'actabilité d'un programme renforce également la confiance des acheteurs envers le promoteur. Un promoteur capable de rendre ses programmes actables démontre sa compétence et son sérieux dans la gestion de ses projets. Cette crédibilité est un atout majeur pour les acheteurs qui souhaitent investir dans un programme fiable et de qualité.

 

L'actabilité d'un programme immobilier est un critère essentiel qui offre de nombreuses garanties et avantages tant pour nos partenaires et leurs clients finaux investisseurs. En choisissant des programmes actables, vous sécurisez votre investissement, optimisez votre capital et bénéficiez d'une plus grande tranquillité d'esprit quant à la réalisation de vos projets immobiliers.

Chez Valorissimo, nous rendons visible et mettons en avant les programmes actables, une vraie solution concrète pour les clients finaux de nos partenaires prescripteurs.

 

Chez Valorissimo, on vous accompagne

Notre objectif est de vous accompagner tout au long du parcoures d'investissement immobilier, en vous offrant des solutions adaptées et des conseils personnalisés. Pour en savoir plus sur nos programmes actables et découvrir les meilleures opportunités d'investissement, n'hésitez pas à nous contacter. Nos experts sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous aider à exercer votre métier de CGP/CGPi.



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Questions fréquentes

L’investissement locatif dans des logements neufs permet dans un premier temps de faire des économies (frais de notaire réduits, absence de travaux à prévoir, meilleure performance énergétique…). En effet, grâce aux nouveaux matériaux isolants utilisés par un promoteur immobilier, l’immobilier neuf offre une haute performance énergétique. De plus, un bien immobilier neuf est considéré comme davantage attractif, vous vous constituez alors un patrimoine immobilier dont la valeur va se maintenir et probablement même s’améliorer avec les années. Investir dans le neuf permet surtout de réduire ses impôts grâce à plusieurs avantages fiscaux. Différents dispositifs de défiscalisation existent et incitent à investir dans le neuf :

- La loi Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction du prix du logement et de la durée de mise en location. Le dispositif Pinel s'est cependant transformé en Pinel +. Certains critères d’éligibilité sont maintenant nécessaire pour bénéficier du Pinel + (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné, présence d’une balcon et/ou d’une terrasse).
 
- Dispositif ANRU+ : Vous pouvez également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20%, valable uniquement si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions.
 
- Le Prêt Locatif Social (PLS). Il s’agit d’un financement ou un prêt bancaire de 50 à 100 % du montant total de l'opération. L’État octroie également l’application de la TVA à taux réduit à 5,5% sur le prix de vente. Et dans le cadre d’un achat dans le neuf, les habitations sont exonérées de taxe foncière pour une durée allant de 15 à 25 ans, à partir de l'année suivant la livraison. L’investisseur devra mettre son logement en location, choisir ses locataires en fonction de leurs revenus et respecter un certain plafond de loyer. Le PLS ne peut cependant pas se cumuler avec le dispositif de défiscalisation Pinel.
 
- Le dispositif fiscal Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
 

Enfin, afin de favoriser la construction de logements neufs, certaines collectivités locales accordent une exonération portant sur une partie de la taxe foncière durant les 2 premières années. Valorissimo propose sur sa plateforme digitale de nombreux programmes immobiliers neufs avec de nouveaux lots arrivant régulièrement. Il s’agit d’un logiciel de gestion immobilière où les promoteurs immobiliers peuvent donner plus de visibilité à leurs nouveaux biens immobiliers et les CGP/prescripteurs y trouvent un choix considérable de nouveaux programmes.

Résidence, appartement en lotissement ou non, maison… Acheter un logement n’est pas toujours évident sur le marché immobilier actuel. Quels critères recherchez-vous ? Est-ce que vous préférez habiter en bord de mer ou en pleine campagne ? En tant qu’acquéreur, préférez-vous les résidences ou les lieux isolés ? Un appartement neuf ou une maison ancienne ?

‍Réaliser un investissement demande du temps. Avec le flux d’annonces immobilières existantes, on peut facilement s’y perdre. C'est pourquoi Valorissimo, dans sa plateforme, propose un moteur de recherche intuitif avec des critères qui correspondent à votre métier et au delà de la recherche, Valorissimo vous propose des informations fiables, actualisées, grâce à sa connexion en temps réel au système des promoteurs.

- Fiscalité : PINEL, ANRU, PLS, LMNP, ainsi que la zone fiscale (A, A bis, B1, B2, C, DOM, DROM)
 
-  Ville, département ou région
 
- Nombre de pièces, l’étage désiré
 
- Le promoteur  
 
- Le budget allant jusqu’à + de 600 000€
 
- Le type de bien : Appartements dans une nouvelle résidence, maisons, locaux commerciaux
 
- Option : Terrasse, jardin, balcon, loggia
 
- L’orientation : Nord, sud, est, ouest.
 
- Présence d’un garage, d’une cave, d’un parking, d’un cellier, d’un grenier, d’une box, d’un carport
 
- La date de livraison de votre projet immobilier pour procéder à la VEFA (Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement)
 

Dès que vous êtes partenaire CGP de Valorissimo, un expert en immobilier vous accompagne dans le choix du meilleur investissement immobilier pour votre prospect en fonction de son profil . De plus, nous mettons à disposition plusieurs types de guides immobiliers, agrémentés par nos experts en immo.

Nous avons des programmes immobiliers répartis dans toute la France, notamment dans les grandes métropoles comme Montpellier, Toulouse, Nantes, Toulon, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Reims, Marseille, Lille, Rennes, Nice, Angers. D’ailleurs, nos succès sont également situés dans les villes dites de report (marché de report) autour de ces métropoles comme Schiltigheim, Pessac, Le bouscat, Bussy-Saint-Georges, Cormeilles-en-Parisis, Venissieux, Saint-Jean-de-Vedas, Lattes, Floirac... où les prix de l’immobilier restent attractifs et les métropoles restent accessibles grâce aux transports en communs.

Plus globalement, nous mettons en évidence des régions très prisées comme les régions Rhône-Alpes, Île de France, Bretagne mais également les nouvelles tendances comme les Grand-est ou les Hauts de France pour les investissements locatifs de vos clients. Pour investir dans l’immobilier et notamment dans les bonnes opportunités, Valorissimo vous informe de la mise en ligne d’un programme immobilier, si vous le souhaitez.

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