Les logements meublés non gérés peuvent répondre à une tendance sociétale globale, qui est celle de la recherche de flexibilité et de mobilité dans la vie quotidienne. De nos jours, de plus en plus de personnes sont amenées à se déplacer fréquemment pour des raisons professionnelles ou personnelles et cherchent des solutions de logement qui leur permettent de s'installer rapidement et facilement dans une nouvelle ville ou un nouveau pays.
Les logements meublés non gérés offrent une solution adaptée à cette tendance, car ils permettent aux locataires de disposer d'un logement équipé et prêt à l'emploi, sans avoir à se préoccuper de l'achat ou du transport de meubles et d'équipements ménagers. Les locataires d'un logement meublé bénéficient aussi d'un délai de préavis plus court, d'un mois seulement, contrairement aux trois mois requis pour une location nue. Cette flexibilité permet aux locataires de s'adapter plus facilement à des changements de situation personnelle ou professionnelle, sans être engagés sur le long terme.
Cette tendance sociétale est observée en particulier chez les jeunes professionnels et les étudiants, qui cherchent des solutions de logements flexibles et abordables, parfois même partagées : on parlera alors de co-living. Les logements meublés non gérés peuvent donc constituer une réponse adaptée à cette demande croissante.
Contrairement au LMNP géré (le LMNP dit classique) où un bail commercial est signé entre l'investisseur et un gestionnaire, dans le cadre du LMNP non-géré, aucun bail commercial n'est établi. En effet, le propriétaire reste maître de la gestion de son bien et peut donc décider de gérer lui-même la location ou de la confier à un administrateur de bien, une agence immobilière par exemple.
Dans le cas d'un investissement en LMNP géré, le propriétaire confie obligatoirement la gestion locative à une entreprise de gestion immobilière spécialisée. Il achète ainsi les murs d'une résidence (senior ou étudiante par exemple) et signe un bail commercial avec un gestionnaire qui va s'occuper des entrées et des sorties des locataires et de l’ensemble des services mis à disposition dans la résidence (salle de fitness, cafétéria, local vélo, etc). Ce dernier s'engage alors à effectuer les virements des loyers chaque mois ou chaque trimestre au propriétaire pendant une durée de 9 ans, et ce, même si le logement est inoccupé. Dans ce schéma, le gestionnaire s’occupe d’encaisser les loyers puis de reverser la part qui lui revient au propriétaire des murs.
Tandis qu'un investissement en LMNP non-géré implique une certaine autonomie dans la gestion locative du bien immobilier. Cela peut présenter un avantage pour les investisseurs qui souhaitent garder un contrôle total sur leur investissement et qui disposent des compétences nécessaires pour gérer eux-mêmes leur bien.
Cependant, il convient de souligner que le LMNP non-géré n'est pas une obligation de gestion en autonomie. Le propriétaire peut également confier la gestion locative de son bien à un tiers de confiance tel qu'une agence immobilière ou un administrateur de biens. Seulement, il n'y aura pas de bail commercial signé et dans ce cas, le propriétaire porte lui-même le risque locatif.
Le choix d'investir en LMNP géré ou non peut faire une différence en termes de coûts, de contrôle sur la gestion locative et de flexibilité pour le propriétaire, qui doit peser le pour et le contre de chaque solution.
Le LMNP non-géré offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs, notamment en termes de régime d'imposition des revenus locatifs.
Dans un premier temps, les revenus locatifs perçus par les investisseurs en LMNP non-géré sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et sont donc soumis à un régime d'imposition spécifique. Les investisseurs peuvent choisir entre deux régimes d'imposition : le régime réel d'imposition ou le régime micro-BIC.
Dans le cadre du régime micro-BIC, les investisseurs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs. Cela signifie que seuls 50 % des revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu, sans déduction possible des charges liées à l'investissement. Le régime micro-BIC est souvent plus avantageux pour les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs relativement faibles, mais il peut également être intéressant pour les investisseurs qui souhaitent simplifier leur déclaration d'impôts.
Si l'investisseur désire passer du régime micro-BIC au régime réel, il devra alors passer par un expert comptable. Celui-ci s’occupera de mettre en place l'amortissement comptable du bien, ce qui permettra de gommer les revenus locatifs et d’atténuer fortement leur imposition pendant une vingtaine d’années. Ce montage étant possible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien et qu'il s'agisse d'un investissement en LMNP géré ou non.
Encore une fois, il convient de faire les calculs nécessaires pour voir quelle solution est la plus adaptée.
Le LMNP non-géré offre souvent une rentabilité supérieure à celle des autres formules d'investissement immobilier. En effet, si l'investisseur choisit de gérer lui-même son bien immobilier, cela lui permettra de réduire les coûts liés à la gestion locative et ainsi d'optimiser le rendement locatif.
De plus, les loyers perçus dans un investissement en LMNP de manière générale, sont plus élevés en raison de la mise à disposition d'un logement meublé, ce qui permet de réaliser un rendement locatif supérieur. Les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement meublé, car ils peuvent bénéficier de l'utilisation de meubles et d'équipements qui leur évitent de devoir les acheter ou les transporter.
À condition bien évidemment que le bien dispose d'une localisation géographique attractive. Même si l'investissement en non-géré est un dispositif qui émerge, l'emplacement du logement reste le critère le plus important.
À noter également que l'achat de biens immobiliers neufs est une stratégie à privilégier pour un rendement intéressant, compte tenu des contraintes environnementales de plus en plus strictes, notamment en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, les critères de DPE sont devenus plus exigeants pour permettre une meilleure évaluation de la consommation énergétique des bâtiments, ce qui pourrait compliquer la location de biens anciens dans les années à venir. Par conséquent, l'achat de biens immobiliers neufs est une solution pour éviter ces contraintes et bénéficier d'avantages fiscaux.
Par ailleurs, le LMNP non géré représente une solution d'investissement immobilière intéressante pour la préparation de la retraite et l'épargne retraite, offrant des revenus locatifs stables et sécurisés, des avantages fiscaux significatifs et une valorisation du patrimoine immobilier.
Enfin, le LMNP non géré permet une diversification de l'investissement immobilier pour les investisseurs dans la mesure où il offre une grande flexibilité en termes de choix de l'emplacement, du type de bien immobilier et des caractéristiques du marché locatif. En effet, le dispositif offre la possibilité d'investir dans des biens immobiliers de qualité, situés dans des villes attractives. Cela permet de se diversifier géographiquement, en investissant dans des logements situés dans différentes villes.
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